江蘇省濱海縣拆遷范圍及拆遷補償價格規(guī)定，深圳收債公司消息：濱海縣房屋搬遷范圍為東至北八灘渠，西至阜東北大街，南至明達路，北至新北路。房屋搬遷對象為項目范圍內(nèi)國有土地上房屋及坎北社區(qū)集體土地上村居民所建房屋所有權人。如經(jīng)公示確認為集體土地上古居戶的，按本方案中第六條第七款執(zhí)行。擬搬遷對象的房屋如能提供相關有效證照的，按證照上的面積確定補償安置面積，如不能提供或者無證照的，按本方案中第七條執(zhí)行。
搬遷補償與安置。
（一）搬遷補償方式
住宅房屋補償方式為貨幣補償和產(chǎn)權調換兩種,由被搬遷人選擇。非住宅房屋補償方式為貨幣補償。
（二）搬遷補償標準房屋搬遷部門依法對被搬遷人實行補償安置,具體包括：
1、被搬遷房屋價值補償費
（1）住宅房屋的補償
由依法確定的房地產(chǎn)價格評估機構按照國家、省、市有關規(guī)定評估確定（含地大于房的土地面積，土地面積以取得土地使用證等合法有效證件為依據(jù)）。
（2）住宅用房改為商業(yè)用房的補償
2010年7月1日前已將沿街住宅用房改為經(jīng)營性用房，取得工商營業(yè)執(zhí)照，持續(xù)營業(yè)一年以上，其直接用于經(jīng)營的建筑面積。按以下兩種辦法之一計算，取高值給予補償：
①按照該房屋作為營業(yè)用房市場評估金額的一定比例進行補償：滿一年的，給予營業(yè)用房市場評估金額的10%補償，以后每多一年再增加五個百分點的補償，滿15年及以上的，給予營業(yè)用房市場評估金額的80%補償；
②按住宅用房補償金額的110%計算。
（3）非住宅用房的補償
①辦公用房
出讓方式的辦公用房：應按實進行市場價評估；
劃撥方式的辦公用房：按出讓方式評估，土地出讓金扣除辦法參照營業(yè)用房，涉及土地用途與房屋用途不一致的特殊情況，需扣除政府收益的數(shù)額由相關部門會辦確定。
②工業(yè)用房
一是對采用基準地價修正法進行工業(yè)用地評估時應考慮基準地價期日的修正因素；
二是可采用房、地分開的評估方式，對房屋重置價的評估所考慮的利潤和稅費建議標準費率8%—12%。
③地大于房的土地價值補償
一是出讓土地使用權的補償：根據(jù)土地出讓合同、規(guī)劃設計要點等按規(guī)范要求評估其市場價格；
二是劃撥土地使用權補償：按估價日建設用地土地征用成本計算（未有新增建設用地的，按基準地價的60%計算）；
三是土地行政主管部門有具體規(guī)定的，參照其規(guī)定執(zhí)行。
2、裝飾裝潢及附屬設施補償費
由依法確定的房地產(chǎn)價格評估機構依照規(guī)定評估確定。對住宅房屋室內(nèi)裝飾裝潢補償及附屬設施未超過400元/㎡的按400元/㎡補償。非住宅房屋裝飾裝潢補償及附屬設施按實評估補償。
3、搬遷補償費
因搬遷房屋造成搬遷的,應當向被搬遷人支付搬遷補償費。搬遷補償費根據(jù)被搬遷房屋補償面積計算,補償標準為10元/㎡。住宅房屋搬遷補償費按兩次計算，每戶不低于500元；非住宅房屋搬遷補償費按一次性計算，特殊生產(chǎn)設備拆裝另行評估。
4、臨時安置補償費
因搬遷住宅房屋造成臨時安置的,應當向被搬遷人支付臨時安置補償費。臨時安置補償費根據(jù)被搬遷房屋合法面積按月計算,補償標準為每月10元/㎡，每戶每月不低于500元。選擇貨幣補償?shù)倪^渡期為6個月，選擇產(chǎn)權調換的過渡期按從搬遷之日起至住房交付之日的后3個月計算，暫定18個月。
5、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費
因搬遷非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失,并符合法定條件的,根據(jù)房屋被搬遷前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素進行確定。房屋被搬遷前的效益原則上按照房屋搬遷決定作出前3年的平均效益計算；不滿3年的，按照實際年限計算。根據(jù)企業(yè)平均效益與企業(yè)所得稅納稅額密切相關的實際情況，以會計核算及其他有關資料為依據(jù)，停產(chǎn)停業(yè)損失按房屋搬遷決定作出前3年的企業(yè)所得稅平均數(shù)的3倍計算；不滿3年的，按實際年限企業(yè)所得稅平均數(shù)的3倍計算。
營業(yè)用房、辦公性質的停產(chǎn)停業(yè)期限以6個月計算，其他非住宅停產(chǎn)停業(yè)期限參考國家規(guī)定小、中、大企業(yè)規(guī)模建設周期，原則上分別為12、15、18個月計算。
對無法以所得稅計算的，停產(chǎn)停業(yè)損失按被搬遷房屋貨幣補償金額的3％－5％計算。
被搬遷人擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,搬遷時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償;擅自改變非住宅房屋用途的,按照原用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失。
被搬遷房屋于2010年7月1日前已經(jīng)改變?yōu)榻?jīng)營性用房,并取得工商營業(yè)執(zhí)照、持續(xù)營業(yè)一年以上的,可以結合實際營業(yè)年限按照適當比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償。滿一年的給予停產(chǎn)停業(yè)損失評估價10％的補償，以后每多一年再增加5％的補償，滿15年以上的給予80％的補償。
停產(chǎn)停業(yè)損失補償費具體由搬遷當事人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以依法委托房地產(chǎn)價格評估機構通過評估確定。
（三）補助和獎勵
1、補助
（1）被搬遷人選擇貨幣補償?shù)模上硎苓m當補助，具體為：住宅房屋按合法建筑面積評估價15％增加補助，非住宅房屋按合法建筑面積評估價5％增加補助;集體土地上房屋或可按照應安置面積中，以安置價結算的面積600元/㎡、以優(yōu)惠價結算的面積450元/㎡進行補助，兩種方式任選其一，不可重復享受（以應享受的安置面積進行計算）。
（2）搬遷住宅房屋,被搬遷人及戶籍內(nèi)家庭成員(指配偶、直系親屬及有合法收養(yǎng)關系、監(jiān)護關系的人員等)因身患重大疾病、殘疾和低保對象需要給予照顧的,可適當給予補助，補助對象和標準詳見附表。
2、獎勵
被搬遷人在本方案確定的簽約期限內(nèi)簽約并按照約定搬家交房的,給予獎勵。
（1）配合調查獎：被搬遷人按照搬遷部門調查公告要求配合調查的，住宅每戶獎勵2000元；非住宅的單位或企業(yè)每家獎勵5000元。
（2）簽約拆除獎：在協(xié)議期內(nèi)簽約并搬家交房的，住宅按合法建筑面積200元/㎡獎勵。非住宅的單位或企業(yè)實行累進獎勵，具體為500㎡以內(nèi)的（含500㎡）獎勵200元/㎡；500㎡至1000㎡（含1000㎡）的獎勵100元/㎡；1000㎡以上的獎勵50元/㎡。
（3）配合拆除獎：被搬遷戶在簽約協(xié)議后，不得私自拆除房屋內(nèi)外評估報告中所列的裝飾裝潢及附屬設施。被搬遷戶如能積極主動斷水、斷電、交付拆除的，按該戶合法建筑面積20元/㎡予以獎勵，不足1000元的按每戶1000元保底，超過5000元的按每戶5000元封頂。如有私自拆除行為，則取消本項獎勵。
（四）產(chǎn)權調換
（1）安置房房源及安置房價格房源及結算價格：本項目安置房源為就地安置。其中就地安置房安置均價為5550元/㎡，優(yōu)惠均價為5800元/㎡，擴量均價為6300元/㎡，市場均價為7450元/㎡。
（2）安置房的結算方式1、國有土地上的被搬遷人以被搬遷的房屋合法面積為標準自主選擇安置房套型組合并且在定銷房買賣合同中注明，因套型所限被搬遷房屋合法面積可增加20㎡以內(nèi)享受安置價，擴量后因套型所限30㎡內(nèi)按擴量價購買，其余超出部分（不得超過30㎡）按市場價購買，擴量后原則上按最接近套型購房。2、集體土地上的非古居戶，如被搬遷的房屋合法面積超過100㎡的，可安置一套120㎡左右的安置房，因套型所限被搬遷房屋合法面積可增加20㎡以內(nèi)享受安置價，擴量后因套型所限20㎡內(nèi)按擴量價購買，其余超出部分（不得超過30㎡）按市場價購買。如被搬遷的房屋合法面積低于100㎡的，按被搬遷房屋合法面積進行安置，可增加20㎡以內(nèi)享受安置價，擴量后因套型所限20㎡內(nèi)按擴量價購買，其余超出部分（不得超過30㎡）按市場價購買，擴量后原則上按最接近套型購房并在定銷房買賣合同中注明。
（3）對獨立產(chǎn)權戶低于30㎡/戶，如兩戶合并購買的，20㎡的增加不重新計算，且新購房屋產(chǎn)權為共有產(chǎn)權。
（4）選房辦法①被搬遷人憑房屋搬遷協(xié)議書和工作組開具的房屋驗收合格單，于規(guī)定時間內(nèi)，在指定的安置小區(qū)中劃定的房源范圍按積分順序選擇小區(qū)和套型。②選擇小區(qū)和套型時，被搬遷人均作為社會自然人按程序向房產(chǎn)企業(yè)正常購房。③選擇房屋產(chǎn)權調換的安置房選擇排序采用雙積分制，積分高者優(yōu)先選擇。雙積分選房辦法為：第一名簽約戶得500分，第二名簽約戶扣一分得499分，以此類推；第一名交鑰匙戶得500分，第二名交鑰匙戶扣一分得499分，以此類推。選安置房時按簽約和交鑰匙雙積分，由高到低選房。總積分相同的，由現(xiàn)場抽簽確定選房順序。具體選房時間另行通告。
（五）補償對象1、私有住宅房屋：對被征收房屋的所有權人給予補償。
2、單位自管的公有住宅用房，房屋使用權由產(chǎn)權單位確認，按以下辦法補償：
（1）貨幣補償：
①房屋承租人未享受過國家房改政策購房的，被征收房屋價值的補償中重置成本結合成新部分支付給被征收人，其余部分支付給房屋承租人；
②房屋承租人已按規(guī)定面積享受過國家房改政策購房的，被征收房屋價值的補償70%支付給被征收人，30%支付給房屋承租人；
③房屋承租人雖已按國家房改政策購房，但未達到規(guī)定面積標準的，其不足規(guī)定面積標準部分房屋面積，被征收房屋價值的補償?shù)?0%支付給被征收人，70%支付給房屋承租人，其余部分房屋面積，被征收房屋價值的補償?shù)?0%支付給被征收人，30%支付給承租人；
（2）如被征收人與承租人對貨幣補償達不成一致的，原則上選擇實行產(chǎn)權調換，安置房仍由原房屋承租人居住，重新訂立房屋租賃合同。
（3）如被征收人與承租人有協(xié)議約定，按約定執(zhí)行。
（六）搬遷最低補償
1、條件：搬遷個人住宅，被搬遷人在縣城僅有被搬遷的一處住房，且獲得的貨幣補償金額（不含搬遷費、臨時安置補償費、獎勵和補助）低于搬遷最低標準，經(jīng)公示符合條件的，按最低補償標準對被搬遷人給予補償。2、對有下列情況之一的不執(zhí)行最低補償政策：(1)自2005年3月1日以后，因析產(chǎn)或交易行為導致單戶房屋建筑面積低于30㎡，以及劈賣、析產(chǎn)后無墻界的房屋。(2)非搬遷范圍內(nèi)戶口的被搬遷人。3、標準：房屋搬遷最低補償標準為9萬元或政府指定位置的50㎡左右的保障房。選擇50㎡左右保障房的結算辦法為：50㎡以內(nèi)的補償款與房款互為抵沖；最接近套型大于50㎡的，超出50㎡至最接近套型的面積部分按擴量價購買。
（七）古居戶的補償安置標準
1、古居村（居）民的房屋占地面積以古居村（居）民的家庭人口結構情況確定，具體為4口人以下獨立戶按130㎡計算，每超過1個人口增加25㎡，最大不超過200㎡。對院落中有符合宅基地分戶條件的，另行計算。
2、古居村（居）民及安置人口確定：（1）古居村民：有合法本組農(nóng)村戶口，且享受集體分配宅基地權利并依法履行集體義務的，擁有土地經(jīng)營權，享受土地款分配的村民。（2）在房屋搬遷范圍內(nèi)具有下列情形之一的，經(jīng)被搬遷人申請，經(jīng)街道、村(居)研究確定公示后，可以列入被搬遷人的家庭成員范圍。
①原戶口在搬遷范圍內(nèi)的古居村民的現(xiàn)役軍人(包括義務兵和未在異地安家落戶的士官)。原戶口在搬遷范圍內(nèi)的現(xiàn)役軍官，如其配偶是古居村民，可以列入，但配偶已隨軍的除外；②戶口報在大、中專院校的在校學生；③古居戶中戶籍在外就讀中小學的未成年常住子女；
④符合法定婚齡，無子一女招婿戶；⑤搬遷公告作出期間內(nèi)的出生人員；⑥古居戶中有未婚獨生子女(2016年1月1日前出生)的，增加1人標準計算；⑦符合宅基地分配條件，達到法定婚齡已婚未生育的，增加1人標準計算；⑧古居戶的父母(戶口不在搬遷范圍內(nèi))，僅此一子女且其它無住房的農(nóng)村戶口；
⑨正在勞教或服刑的人員；已出嫁戶口遷出的人員，掛靠戶口的人員，租住、借住、寄住的人員，搬遷公告作出限定期限以后出生的人員，在另一地已列入被搬遷范圍，以及其它原因非正常遷入的人員，不列入古居人口范圍。
3、古居村（居）民安置面積的確定：住宅安置面積主要按古居村民的人口結構情況確定，具體面積標準為：（一）一代獨立戶對符合享受宅基地分配條件已婚或達到法定婚齡子女；未達到法定婚齡子女，參照假定達到法定婚齡如符合分配宅基條件可享受安置價購房120㎡。
（二）二代（含二代）以上家庭戶：1、男古居女婚進戶：（1）最小一代人享受安置價購房90㎡，其他每代人享受45㎡安置價購房；（2）獨生子女戶增加享受15㎡的安置價；（3）有兩個以上子女的(含兩個)，按以下標準享受安置：對符合宅基地分配條件,已婚或達到法定婚齡子女，90㎡是安置價；
對未達到法定婚齡子女，參照假定達到法定婚齡如符合分配宅基條件90㎡是安置價，如不符合分配宅基條件的90㎡是優(yōu)惠價。2、女兒戶：（1）符合下列條件的女兒住戶，可作為古居戶進行安置，具體標準參照男古居女婚進的標準執(zhí)行。
①村組安排宅基建成的獨立院落；②戶口在此范圍且常住此處院落生活的，并盡村民責任和義務；③擁有土地經(jīng)營權，并且分配到土地款。（2）戶口全在搬遷范圍的，不符合第一款三個條件且在村組有獨立院落，按外來住戶處理。
（3）不符合上款規(guī)定，女兒戶的戶口在搬遷范圍內(nèi)的，產(chǎn)權人可按優(yōu)惠價增購90㎡的安置房，女兒戶的子女一律不得分戶享受優(yōu)惠。如該女兒戶在其他地區(qū)或其他項目上已享受安置的，產(chǎn)權人在本次搬遷中不再享受該女兒戶的補償和安置。
（4）按上述人口計算安置面積，安置房產(chǎn)權仍為原產(chǎn)權人，原產(chǎn)權人將產(chǎn)權轉讓給直系親屬的，需出具產(chǎn)權分割確認書。（三）對以下情況按上述標準計算后應折減安置面積：1、在以往征地拆遷中已進行住房安置的(含以貨幣形式補償?shù)?；
2、該戶在村組其它地段有村組安排的宅基建房或非法侵占土地建房的；3、該戶自行轉讓房屋給他人或自行轉讓土地給他人所建房屋的；4、在同一院落內(nèi)確有分割出售，在認定古居戶的房屋參照合法和應安置面積時應扣除出售給他人認定的房屋面積。
未登記建筑的補償
對搬遷范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑,在房屋搬遷決定作出前,由有關部門依法進行調查、認定和處理。未登記建筑的認定原則為依法依規(guī)、尊重歷史、實事求是、以人為本；認定的內(nèi)容為房屋的權屬、用途及土地的性質和用途。
對認定為合法建筑的依法給予補償;對認定為未超過批準期限的臨時建筑的,按剩余使用期限分攤的建造成本給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，一律不予補償。規(guī)劃部門在發(fā)放臨時建設工程規(guī)劃許可證時，已注明在批準期限內(nèi)因城市建設需要無償拆除的,不予補償。
對未登記的建筑，房屋被搬遷人必須支持配合房屋搬遷工作，且能按期簽約、搬家、交房的，根據(jù)房屋所建年代可按以下辦法照顧處理：
1、對1986年版航測圖形成以前建設的未登記建筑，在1986年版航測圖上存在，且現(xiàn)狀建筑面積及四址不超出航測圖的部分，按照合法建筑補償安置；
2、對1986年版航測圖到2007年版航測圖形成之間建設的未登記建筑，在2007年版航測圖上存在，且現(xiàn)狀建筑面積及四址不超出航測圖的部分，房屋建筑面積超過143㎡的，房屋補償面積按143㎡計算。按上述辦法認定的房屋補償面積以外的建筑，按建筑成本予以補助，不作安置。實際房屋建筑面積小于143㎡的，一律按實際房屋建筑面積認定。
3、對2007年版航測圖至2010年版航測圖形成之間建設的未登記建筑，在2010年版航測圖上存在，且現(xiàn)狀建筑面積及四址不超出航測圖部分，實測面積按參照合法面積60%補助和安置，最高不超過143㎡。
4、對既有2007版航測圖存在的房屋，又有2007年至2010年航測圖形成之間建設的未登記建筑，房屋面積認定之和不得超過143㎡。
5、對2007年版航測圖形成前違規(guī)開發(fā)的小產(chǎn)權房，按市場價評估，但需扣除應承擔的住宅用地土地出讓金及相關規(guī)費。
6、對2010年版航測圖形成之后形成的未登記建筑按建安價予以補助。
7、對未經(jīng)土地使用權單位同意搶占土地形成的違法建筑一律不予補償，如能配合搬遷并在協(xié)議期內(nèi)簽約拆除的，可適當予以補助。
8、對搬遷范圍內(nèi)1986年之后所建房屋，未能按期簽約拆除的，不享受以上照顧，一律交由相關部門依法進行拆除。
9、對房屋搬遷范圍確定后突擊搶建的房屋一律不予補助。
補償協(xié)議
房屋搬遷部門與被搬遷人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項,訂立補償協(xié)議。
補償協(xié)議訂立后,當事人應當按協(xié)議約定履行應盡義務,一方當事人不履行補償協(xié)議約定義務的,另一方當事人可以依法提起訴訟。被搬遷人在協(xié)議約定的搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷讓房的,應當在協(xié)議確定的貨幣補償金額中扣除獎勵金額。
其他問題
深圳要債公司提醒：被搬遷人須保持舊房完好，房屋門窗、裝飾裝潢、附屬物等已補償?shù)捻椖坎坏盟阶圆鸪婕皩I(yè)部門拆除的水、電、燃氣等在結清水費、電費和燃氣等費用后，由專業(yè)部門負責拆除。
本方案未盡事宜以現(xiàn)行國有土地上房屋征收的法規(guī)、政策及文件規(guī)定為準。
